O acesso ao capital é um dos maiores desafios para incorporadoras e loteadoras no Brasil. A dependência histórica de bancos e capital próprio tem mostrado sinais claros de esgotamento, ao mesmo tempo em que surgem novas alternativas – dos fundos de private equity ao crédito estruturado, passando por formatos programáticos e até o crowdfunding.

Na aula inaugural do Bootcamp Executivo de Funding Imobiliário, conduzida por Bruno Loreto com a participação de André Magrin e Carlos Barcellos, da Imeri Capital, ficou evidente que empreendedores ainda enxergam o funding de forma fragmentada. O debate trouxe luz sobre como olhar para a estrutura completa de capital pode ser determinante para a viabilidade e a rentabilidade de um projeto.

O desafio de se conectar com investidores

Empreendedores frequentemente têm dificuldade em comunicar seus projetos de forma que desperte credibilidade e interesse no mercado de capitais. Magrin e Barcellos reforçaram que não basta ter uma boa ideia: é preciso traduzir o projeto em uma narrativa sólida, apoiada por dados, governança e clareza financeira.

A preparação inadequada – falta de registros organizados, informações incompletas ou planos financeiros superficiais – costuma ser um dos maiores obstáculos na hora de captar.

A evolução das fontes de financiamento

Segundo André Magrin, a última década marcou uma transição relevante:

• Antes: poupança própria e empréstimos bancários dominavam o jogo.
• Agora: crescem alternativas como mercado de capitais, private equity e estruturas híbridas de crédito.

Mudanças na regulamentação e na dinâmica de juros abriram espaço para novas opções, embora o crowdfunding imobiliário ainda seja incipiente no Brasil.

Magrin destacou também que o crédito empresarial no setor imobiliário é mais complexo, pois envolve análise de balanço, garantias e histórico da companhia – exigindo preparo e estrutura.

A pilha de capital e o equilíbrio entre dívida e equity

Carlos Barcellos explicou em detalhe a chamada “capital stack” – a pilha de capital que sustenta um projeto imobiliário. Nela, o empreendedor pode recorrer a:

• Capital próprio (equity)
• Dívida sênior (com prioridade de pagamento)
• Participações de fundos programáticos
• Private equity ou fundos de desenvolvimento

O grande aprendizado é que não existe financiamento barato ou caro isoladamente: tudo depende da forma como as peças dessa pilha se organizam.

O papel dos fundos programáticos e de private equity

Um dos pontos altos da aula foi a explicação de Carlos sobre como fundos podem estruturar investimentos em projetos imobiliários.

Duas abordagens se destacam:

1. Fundos de investimento em participações privadas – com foco em longo prazo (5 a 10 anos), buscando controle eventual e retornos sustentáveis.
2. Parcerias programáticas – onde fundos entram com quase todo o capital necessário em troca de participação minoritária e alinhamento de critérios do projeto.

Barcellos trouxe um exemplo concreto: em uma operação programática, um promotor recebeu o financiamento quase integral de um fundo, manteve participação nos lucros e reduziu drasticamente sua necessidade de equity inicial.

Fundos de receita e fundos de desenvolvimento

Outro ponto aprofundado foram os diferentes tipos de fundos disponíveis:

• Fundos de receita (ex.: Max Renda): utilizam swaps financeiros para proteger contra quedas, com expectativa de 20–25% de retorno em seis anos.
• Fundos de desenvolvimento específicos: permitem aportes direcionados a projetos, com potencial de participação nos lucros mais atrativo, embora tragam maior risco em caso de performance abaixo do esperado.

A lógica central: fundos oferecem capital e escala, mas exigem governança e visão estratégica do empreendedor.

Crédito, governança e acesso ao mercado

Magrin e Barcellos destacaram que crédito empresarial exige disciplina. Não basta olhar para o custo do dinheiro – é preciso avaliar:

• Histórico e governança do promotor
• Gestão de riscos
• Estrutura financeira do projeto
• Relação com o mercado

Um caso real citado foi o da Nasal Incorporadora, que conseguiu crédito relevante utilizando como garantias imóveis comerciais com fluxo de caixa estável.

O aprendizado: empresas bem organizadas e com histórico sólido conseguem negociar condições mais vantajosas e ampliar o leque de investidores.

Mais do que taxa: condições que definem o resultado

O debate mostrou que muitos empreendedores ainda caem na armadilha de analisar apenas a taxa de juros. Mas fatores como prazos de repasse, percentual de cobertura, necessidade de equity adicional e condições de garantias podem alterar completamente o resultado econômico do empreendimento.

Em outras palavras: o financiamento “mais caro” pode ser o que traz mais eficiência e retorno líquido.

O que vem pela frente

Bruno Loreto reforçou que dominar os conceitos de instrumentos financeiros, pilha de capital e novas teses de investimento é essencial para que o empreendedor imobiliário não fique refém de bancos ou de capital próprio.

Com fintechs e novos players entrando no setor, o mercado de funding tende a ficar mais dinâmico e competitivo. Mas só quem souber se preparar, estruturar bem seus projetos e falar a língua do investidor vai conseguir acessar essas oportunidades.

Conclusão

A aula inaugural deixou claro: funding não é sobre buscar dinheiro no menor custo possível, mas sobre desenhar a estrutura certa para cada projeto.

Para os empreendedores que querem crescer de forma sustentável, compreender profundamente a capital stack, as alternativas de equity e crédito e a lógica dos fundos institucionais deixou de ser opcional – é uma questão de sobrevivência no mercado.

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