A tokenização imobiliária, alicerçada em blockchain, está prestes a transformar radicalmente a maneira como ativos imobiliários são negociados, financiados e administrados.

Segundo a Deloitte, até 2035 poderemos ter US$ 4 trilhões em real estate tokenizado, um crescimento de 27% ao ano em média.

Por que a tokenização imobiliária não é apenas “mais uma inovação”?

A tokenização vai muito além de fracionar imóveis para pequenos investidores. Ela:

• Reconfigura a estrutura de capital: amplia o acesso a fontes de financiamento (de empréstimos tradicionais a DeFi);
• Aprimora a governança: smart contracts asseguram execução automática de cláusulas e compliance em tempo real;
• Gera liquidez inédita: ativos antes ilíquidos (fundos privados, securitizações, land banking) ganham mercados secundários “on-chain”.

Esses três pilares — capital, governança e liquidez — são peças-chave para entender por que a tokenização não é mera moda, mas uma revolução estrutural.

1. Modalidades de tokenização e seu impacto estratégico

1.1 Fundos privados “on-chain”

O que é? Em vez de cotas “off-chain” gerenciadas por administradoras, fundos nativos em blockchain emitem tokens que representam direitos de LPs (limited partners).

Exemplo prático: o Kin Capital levantará US$ 100 mi em 2025 na Chintai, com aportes mínimos de US$ 50 000 para investidores qualificados.

Vantagem: personalização de carteiras: tokens podem ter atributos ESG, localidade ou prazo ajustáveis pelo investidor.

1.2 Empréstimos e securitizações tokenizadas

O que muda? MBS e HELOCs passam a ser transacionados e monitorados ponto a ponto (“on-chain”) com transparência total.

Casos de uso:

• Redwood Trust já reporta pagamentos diários via LiquidFi.
• Figure Technologies economiza ~US$ 850 por US$ 100 000 de hipoteca.

Benefícios: relatórios em tempo real, redução de custos de originação e maior rastreabilidade em crises.

1.3 Terrenos e projetos “ground-up”

Doaldade ao pipeline: permite a compra de “frações de sonho” em empreendimentos ainda em construção, atraindo capital global.

Exemplos:

• T-RIZE Group tokenizou US$ 300 mi em um condomínio de 960 unidades no Canadá.
• Fundo indiano de US$ 1 bi para data centers integra dívida e equity num único token.

Diferencial: captações tailored conforme estágio do projeto — bridge loans, mezzanine e equity — tudo em uma plataforma.

2. Governança e interoperabilidade: o grande desafio

A tokenização traz riscos de fragmentação de protocolos e de jurisdição em contratos. Para mitigar:

• Padrões abertos devem evoluir para garantir que tokens de diferentes blockchains “conversem” entre si (interoperabilidade).
• Smart contracts auditáveis e cláusulas de fallback on-chain/off-chain asseguram direitos em caso de falhas tecnológicas.
• Identidade digital (DID) é essencial para validar investidores accredited e cumprir KYC/AML sem perder a agilidade do on-chain.

Sem esses elementos, o setor pode fragmentar em “ilhas de liquidez” — o oposto do potencial unificado que a tokenização promete.

3. O que vem depois de 4 trilhões de dólares?

Além da expansão vertiginosa do mercado, três tendências merecem atenção estratégica:

• DeFi híbrido: plataformas que mixam pools on-chain com financiamentos tradicionais (bancos e fundos): o melhor dos dois mundos.
• Tokenização de infraestrutura crítica: portos, ferrovias e até data centers tokenizados como colateral para fintechs de supply chain.
• Mercados secundários evoluídos: DAOs de investimento coletivo, governança tokenizada e liquidity pools para real assets.

Essas frentes vão demandar não só tecnologia, mas novas competências nas equipes de real estate: blockchain architects, analistas de on-chain data e smart contract auditors.

4. Como Terracotta Ventures vê essa revolução

Na Terracotta Ventures, acreditamos que tokenização não é apenas uma ferramenta, mas um catalisador para:

• Expandir horizontes de captação, abrindo o mercado ao varejo e a family offices
• Redefinir valor: ativos antes ilíquidos passam a ter preço de mercado em tempo real
• Criar novos produtos: Real Estate Debt Tokens, Land DAOs e REITs 2.0

👉 Digital dividends: How tokenized real estate could revolutionize asset management