Real Estate as a Service (REaaS) x Residence as a Service (RaaS): entenda a diferença entre os dois modelos

O conceito de Real Estate as a Service (REaaS) representa uma mudança estrutural significativa no setor imobiliário. Em vez de se concentrar exclusivamente na posse de imóveis, o modelo REaaS prioriza o uso e a experiência do cliente. A partir deste conceito, surgem novos modelos de negócio que oferecem espaços flexíveis e adaptáveis às necessidades em constante mudança dos consumidores, como escritórios, lojas comerciais, colivings e residências.

Essa transformação é impulsionada por avanços tecnológicos e mudanças no comportamento do consumidor. De acordo com um estudo da Deloitte, o mercado global de real estate está caminhando para a digitalização completa de serviços e soluções, com uma previsão de que, até 2030, mais de 70% dos processos imobiliários sejam geridos digitalmente. Essa evolução não só aumenta a eficiência dos empreendimentos, mas também melhora a experiência dos usuários finais.

Além disso, a demanda por flexibilidade está em alta. Um levantamento da JLL mostrou que 66% das empresas em todo o mundo estão buscando reduzir seus espaços corporativos fixos e aumentar o uso de modelos flexíveis, como coworkings e escritórios sob demanda, o que reforça o crescimento do conceito de REaaS.

Resumo para quem tem pressa:

• Real estate as a service (REaaS): conceito que prioriza o uso e a experiência do cliente no setor imobiliário, em vez da posse do imóvel.
• Residência como serviço (RaaS): subcategoria do REaaS voltada para o mercado residencial, oferecendo soluções integradas de moradia com tecnologia e serviços.
• Principais características do RaaS: flexibilidade contratual, integração tecnológica por meio de aplicativos e conveniência com serviços de manutenção, limpeza e concierge.
• Modelos de operação do RaaS: incluem operadoras especializadas, incorporadoras que vendem para investidores, empresas que utilizam capital institucional e empresas com foco em venda no varejo.
• Drivers de crescimento do RaaS:
  • Fatores econômicos: endividamento das famílias e altas taxas de juros impulsionam a preferência pelo aluguel.
  • Fatores estruturais: avanço tecnológico e o desenvolvimento do mercado de capitais facilitam o crescimento do modelo.
  • Fatores comportamentais: mudança de prioridades de consumo e a cultura de assinaturas incentivam a flexibilidade.
• Desafios e oportunidades: operação eficiente e estratégias de definição do público-alvo são essenciais para o sucesso do RaaS, além da tendência de separar operação (opCo) e propriedade (propCo) em empreendimentos.

Agora vamos para o conteúdo. Boa leitura!

O conceito aplicado ao mercado residencial

Dentro dessa abordagem, Residência como Serviço (RaaS) surge como uma subcategoria focada no mercado residencial. O RaaS vai além do modelo de aluguel tradicional ao integrar serviços como manutenção, concierge, conectividade e gestão da comunidade por meio de plataformas digitais. A experiência de moradia é completamente redesenhada, oferecendo ao residente uma jornada integrada e conveniente.

Por meio de plataformas digitais, os moradores têm acesso a serviços de manutenção, limpeza, conectividade, concierge e gestão da comunidade, tudo centralizado em um aplicativo que gerencia a jornada completa do usuário no imóvel.

Principais características do RaaS

O modelo Residência como Serviço (RaaS) vai além da simples oferta de moradia, construindo um ecossistema completo de serviços e experiências para seus moradores. O foco não está apenas na habitação, mas em criar uma jornada integrada que melhore o dia a dia dos residentes. Algumas das principais características incluem:

1. Flexibilidade
   Uma das principais vantagens do modelo RaaS é a flexibilidade. Os contratos são ajustáveis e podem ser moldados de acordo com as necessidades dos moradores, variando entre locações de curto, médio ou longo prazo. Além disso, os serviços oferecidos, como limpeza, manutenção ou até mesmo a decoração de interiores, são sob demanda e podem ser personalizados.
   
   Case: A Charlie, uma operadora de residências por assinatura, permite que os moradores personalizem tanto o tempo de permanência quanto os serviços agregados à moradia, como arrumação e lavanderia. Essa flexibilidade tem sido um diferencial competitivo em grandes cidades como São Paulo, onde a demanda por locações flexíveis tem crescido.
   
   
2. Integração tecnológica
   A tecnologia é uma das bases do modelo RaaS, onde aplicativos e plataformas digitais facilitam a gestão de serviços e a conectividade dos moradores. Tudo, desde o controle de acessos, pagamento de aluguéis e agendamento de serviços, pode ser feito por meio de aplicativos. Isso oferece uma experiência digital que otimiza a interação do morador com o espaço e os serviços ao seu redor.
   
   Case: A Housi, por exemplo, oferece um aplicativo que centraliza toda a gestão da moradia. O morador pode reservar serviços como faxina, solicitar reparos, contratar internet e até pedir um serviço de delivery diretamente pelo app, garantindo uma experiência descomplicada e fluida.
   
   
3. Conveniência
   O RaaS está estruturado para fornecer uma experiência fluida e conveniente para os moradores. Além dos serviços residenciais, como manutenção e limpeza, há um foco crescente em oferecer comodidades como academias, coworking, espaços gourmet e serviços de concierge, todos integrados ao estilo de vida do morador.
   
   Case: O Vila11, em São Paulo, oferece uma combinação de apartamentos bem localizados, com serviço completo, incluindo manutenção, concierge 24 horas, espaços compartilhados como academia e coworking, e até a integração de facilidades como lavanderia e supermercados parceiros. A ideia é que o morador tenha tudo que precisa ao alcance de um clique, sem se preocupar com a logística desses serviços.
   
   
4. Personalização da experiência
   No modelo RaaS, o morador não apenas "aluga" um imóvel, mas adquire uma experiência personalizada de moradia. Serviços como decoração customizada, pacotes de bem-estar e assessoria pessoal estão se tornando diferenciais, especialmente em empreendimentos voltados para públicos mais exigentes, como o segmento de alto padrão.
   
   Case: A Parkside, uma operadora voltada para studios e apartamentos compactos em grandes centros urbanos, oferece contratos flexíveis e customização de serviços, com opções de mobiliário, design de interiores e até pacotes de assinatura que incluem desde arrumação até personal trainers.

Modelos de operação

O mercado de RaaS pode ser estruturado de várias maneiras, dependendo do perfil do empreendimento e do capital envolvido. Os modelos mais comuns incluem:

• Operadoras: empresas que gerenciam a experiência do usuário e a operação do empreendimento, como Housi, Yuca e Charlie.
• Incorporadoras que vendem para investidores individuais: incorporadoras que desenvolvem imóveis e vendem unidades para investidores, como Vitacon.
• Empresas que desenvolvem e operam com capital institucional: empresas como Vila11 e MRV/Luggo que utilizam capital de fundos institucionais para integrar desenvolvimento e operação.
• Empresas com foco em venda no varejo: empresas como Parkside, que desenvolvem e vendem diretamente para consumidores finais, mas continuam operando os serviços de RaaS.

Drivers de crescimento do RaaS

A tese de RaaS cresce impulsionada por três grupos principais de fatores:

Fatores econômicos

• Endividamento das famílias: com 77,6% das famílias brasileiras endividadas, a capacidade de adquirir imóveis é reduzida, favorecendo o aluguel e os modelos de RaaS.
• Aumento do custo de vida: desde 2009, o preço dos imóveis subiu mais de 250%, dificultando ainda mais a compra e favorecendo modelos de moradia flexíveis.
• Altas taxas de juros: com o crédito mais caro, o aluguel e o RaaS se tornam opções mais viáveis.

Fatores estruturais

• Avanço tecnológico: plataformas digitais e soluções de IoT facilitam a gestão de empreendimentos, melhorando a experiência do morador.
• Desenvolvimento do mercado de capitais: a busca por investimentos com receita recorrente tem atraído mais capital para o modelo RaaS, tornando-o financeiramente viável.

Fatores comportamentais

• Mudança na prioridade de consumo: gerações mais jovens, como os millennials, preferem flexibilidade e experiências, ao invés da posse de bens.
• Cultura de assinaturas: a popularidade de serviços por assinatura, como Netflix e Spotify, molda a familiaridade com o conceito de pagar pelo uso, algo que também se aplica à moradia.
• Adaptação ao trabalho remoto: o aumento do trabalho remoto criou demanda por moradias que se adaptam à flexibilidade e mobilidade dos profissionais.

Perspectivas e desafios

O modelo RaaS atende a uma demanda crescente por flexibilidade e conveniência, oferecendo uma oportunidade para investidores e empreendedores. Porém, há desafios operacionais e estratégicos, como definir o público-alvo certo, estruturar operações eficientes e adaptar o modelo para diferentes contextos e nichos.

Além disso, o modelo de opCo e propCo, que separa a operação do ativo da sua propriedade, tem se mostrado uma estratégia viável para otimizar a operação e o capital investido em empreendimentos de RaaS.

A tendência é que o modelo continue evoluindo e se expandindo, à medida que as expectativas dos consumidores mudam e novas tecnologias são adotadas no setor imobiliário.

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