#127: Aluguel vira Bitcoin. Casas para idosos. E você esperando crédito do banco?
O dinheiro que viabiliza o imóvel está mudando — e com ele, muda também a forma de projetar, operar e escalar.
O dinheiro que viabiliza o imóvel está mudando — e com ele, muda também a forma de projetar, operar e escalar.
O dinheiro que viabiliza o imóvel está mudando — e com ele, muda também a forma de projetar, operar e escalar.
Funding deixou de ser uma linha de crédito e virou estratégia. Moradia virou serviço. E o investidor não quer mais só vender: quer fluxo, recorrência e upside.
Enquanto Grant Cardone transforma o aluguel em Bitcoin, Housi lança produtos para idosos e na Ásia IA está sendo usada para a segurança do canteiro.
O mercado está em mutação. E para projetar o futuro basta olhar para o hoje e conectar os pontos.
Ao longo dos últimos anos, participei de dezenas de conversas com empreendedores imobiliários.
Em muitas delas, uma palavra sempre surge com ar de quem já está resolvida: funding.
Mas o que poucos percebem é que a forma como a maioria enxerga funding ainda é simplista, limitante — e, muitas vezes, ineficiente.
A verdade? Financiar um projeto é muito mais do que tomar dinheiro emprestado.
Já sabe qual é o seu score de maturidade em funding imobiliário? Descubra em menos de 5 minutos.
Todo projeto imobiliário precisa de capital. Essa é a regra.
Mas as formas de acessar esse capital são muito mais diversas do que se imagina — e, quando bem exploradas, têm impacto direto na rentabilidade e segurança do projeto.
Funding é:
O seu próprio capital (e isso já é alavancagem);
O capital de investidores (em suas mais variadas formas e condições);
O crédito bancário (o mais óbvio e tradicional);
O fluxo de entrada dos seus clientes (o melhor dinheiro é sempre o do cliente);
E até a negociação com fornecedores (prazos, permutas, negociações).
O que une tudo isso?
A capacidade de desenhar uma estratégia de capital que combine risco, custo e flexibilidade para otimizar o projeto.
Parece óbvio, mas não é. Em vários projetos que já acompanhei, percebi como a estrutura de funding foi pensada depois do projeto, e não com o projeto.
A consequência disso? Capital mal alocado, exposição desnecessária e retorno comprimido.
Há duas grandes alavancas para melhorar o resultado via funding:
1. Obter melhores condições com clientes e fornecedores:
2. Usar alavancagem com inteligência:
41% dos empreendedores imobiliários apontam que identificar a estrutura financeira correta é seu maior desafio em funding.
Enquanto apenas 26% já aplicam múltiplas alternativas para otimizar retorno e reduzir riscos.
👉🏻 Descubra em qual grupo você está clicando aqui.
Muitos empreendedores preferem “ficar longe de dívida”.
E com razão: afinal, tomar dinheiro de terceiros implica esforço, governança e risco.
Mas o que poucos percebem é que usar 100% do seu próprio capital é, também, uma forma de alavancagem — e geralmente a mais cara.
O medo da dívida é compreensível.
Mas é esse mesmo medo que muitas vezes impede o empreendedor de crescer, escalar e proteger seu caixa.
Vamos ser práticos. Por que você deveria considerar alavancar seu projeto?
Projetos maiores, ganhos maiores
Um projeto de R$ 50 M com 100% de capital próprio pode gerar R$ 15 M de lucro.
O mesmo empreendedor, alavancando de forma responsável, pode viabilizar um projeto de R$ 150 M — e multiplicar seu lucro absoluto.
Menor exposição, maior segurança pessoal
Investir menos capital próprio em cada projeto reduz o risco individual.
Isso protege seu patrimônio e amplia a resiliência do seu portfólio.
Melhor uso do seu capital
Se você conseguir se financiar a 15% a.a., por que não alocar seu dinheiro em outras oportunidades que podem pagar CDI + 10% ou mais?
O medo que te protege, é o mesmo que te limita.
O verdadeiro risco não está em alavancar. Está em não saber alavancar da maneira correta.
No próximo capítulo, vamos mostrar como é possível multiplicar por sete o resultado de um projeto com uma estratégia de funding bem desenhada.
Até lá, fica a pergunta: você está financiando seus projetos da forma mais inteligente possível — ou só da forma mais confortável?
O envelhecimento da população não é uma surpresa. Mas o mercado imobiliário começa a reagir a essa realidade com produtos voltados à terceira idade.
A Housi essa semana lançou uma linha de apartamentos voltados ao público 60+. Não se trata apenas de adaptar a planta — o projeto inclui serviços de saúde, suporte no dia a dia e foco em socialização.
É Senior Living como real estate-as-a-service, sob lógica parecida ao que vem acontecendo nos últimos anos no mercado de residência como serviço. O movimento não está isolado.
Segundo a McKinsey, nos EUA onde o segmento já é maduro, o capital privado está redirecionando aportes para moradias sênior operadas por especialistas, com foco em independência, bem-estar e conexão.
Hoje, só 2% da população americana acima de 75 anos vive em produtos estruturados para essa fase da vida. O potencial é imenso — e o Brasil segue caminho parecido.
No Brasil, até 2040 devemos ter 13 milhões a mais de pessoas na faixa 60+, o que naturalmente devem repercutir em um novo padrão na demanda imobiliária.
Grant Cardone — um dos maiores nomes do multifamily nos Estados Unidos — anunciou um plano ousado: usar a renda dos seus ativos imobiliários para comprar Bitcoin.
O empreendedor que construiu um império com imóveis quer transformar renda passiva em exposição a um ativo digital de alto potencial no longo prazo.
O racional é simples:
Mas a matemática fecha?
Fizemos a conta e a TIR de um possível Terracotta Real Estate Bitcoin Fund seria de 37,27% ao ano.
Próxima grande crise do mercado imobiliário pode ter origem climática
Zillow muda regras de listagem e mercado de corretores fica agitado
Brazilian Storm no Rio, piscinas de onda aceleram vendas de empreendimentos.
Open Finance pode ser caminho para padronizar avaliação de crédito.
Dubai segue o playbook americano para fortalecer o mercado imobiliário.
Guerra tarifária já encarece o crédito no mercado imobiliário americano.
Mercado de senior living ganha mais uma aposta com entrada de Vitacon e Housi
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