#126: O novo ciclo do capital imobiliário já começou
O funding imobiliário não é mais sinônimo de banco.
O funding imobiliário não é mais sinônimo de banco.
Não é mais sobre “dificuldade de crédito”. É sobre transformação estrutural.
A forma como os projetos imobiliários se financiam está deixando de depender exclusivamente do capital bancário.
O ecossistema agora é mais amplo, mais regulado, mais profissional, mais tecnológico. Quem entender isso, vai jogar melhor.
Por falar em entender, lançamos o score de maturidade em funding imobiliário. Já sabe qual é o seu? Descubra em menos de 5 minutos.
A fotografia do mercado de funding hoje é bem diferente daquela de anos atrás:
Essa mudança não é conjuntural e sim estrutural.
O que está em curso é um amadurecimento real do mercado de funding imobiliário no Brasil.
Esse amadurecimento não veio por acaso. Ele é impulsionado por quatro vetores principais:
1. O capital subsidiado ficou mais escasso
Bancos públicos e linhas incentivadas perderam protagonismo. O novo contexto de juros altos, maior exigência regulatória e limites orçamentários reduziu a disponibilidade de crédito subsidiado — e empurrou o mercado para novas soluções.
2. Os marcos regulatórios evoluíram
Nos últimos anos, o Conselho Monetário Nacional, a CVM e o Banco Central avançaram em temas críticos:
• Novas regras para CRI, LCI, LIG e fundos imobiliários: As novas normas trouxeram mais padronização, transparência e governança às principais estruturas de securitização e captação no mercado imobiliário.
• Registro eletrônico de recebíveis: O registro eletrônico obrigatório fortalece a rastreabilidade do crédito e reduz o risco de fraudes, dando mais segurança a investidores e originadores.
• Marcos para crowdfunding e tokenização de ativos: A regulação para crowdfunding e tokenização abriu caminho para modelos mais acessíveis e digitais de investimento em imóveis, conectando projetos a novos perfis de capital.
A regra do jogo ficou mais clara — e isso atrai capital.
3. Novos investidores profissionais
O capital de FIIs, family offices e investidores internacionais entrou em cena. Eles exigem mais estrutura, mais governança — mas também viabilizam tickets maiores e mais flexibilidade.
Cada vez mais incorporadores criam áreas de relações com investidores buscando estreitar o contato com o investidor institucional.
No varejo, redes sociais e assessorias de investimento se transformaram em novo canal para acesso ao investidor imobiliário.
4. A tecnologia virou alavanca de inovação
Real Estate Fintechs especializadas estão reescrevendo a forma como o funding imobiliário é originado, estruturado e monitorado, habilitando novas possibilidades.
Não se trata apenas de crédito mais rápido — mas de alternativas mais eficientes e escaláveis.
No fundo, o que está por trás dessa transformação é uma busca por eficiência em cada etapa da jornada de capital. E isso tem impacto direto na viabilidade dos projetos.
Novas formas de originação buscam atrair mais leads e reduzir o custo de aquisição de clientes.
O uso de tecnologia na operação permite ampliar o monitoramento de obras, liberar recursos mais rápidos e reduzir o custo de servir.
A evolução das esteiras de crédito elimina ineficiência, reduz a inadimplência e proporciona menor custo de subscrição.
As novas formas de acessar investidores, combinado a maiores mecanismos de governança levam a redução do custo de capital.
Um bom exemplo é a Makasi, investida do fundo Terracotta Warriors I.
A Makasi não é um banco. É um constructech lender que conecta incorporadoras a capital inteligente — usando tecnologia como ferramenta estratégica para viabilizar operações.
Ela atua em três frentes principais:
Originação digital Parcerias em escala com originadores e uso de conteúdo educacional para atrair leads qualificados em escala.
Estruturação de crédito com IA Automação de orçamentação, análise documental e avaliação de risco feitas de forma mais precisa e eficiente.
Servicing inteligente Acompanhamento remoto de obras e gestão digital de evidências ampliando capacidade de escala.
Com isso, a Makasi não apenas acelera a concessão de crédito, mas transforma o próprio modelo de funding, reduzindo riscos e otimizando margens; habilitando operações que não seriam feitas sem elas.
Não se trata de “um novo produto”. Se trata de um novo jeito de pensar funding.
A fotografia atual do funding é só o começo. Quem continuar jogando com as armas do passado perde eficiência e competitividade.
A próxima fronteira é estratégica: O que é funding de verdade?
No próximo capítulo vamos entender por que pensar funding vai muito além de pegar dinheiro no banco.
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O primeiro programa destinado a empreendedores e investidores imobiliários
