#125: Edição Especial Alternativas de Funding
A lógica que sustentou a incorporação tradicional nos últimos 20 anos está se esgotando.
A lógica que sustentou a incorporação tradicional nos últimos 20 anos está se esgotando.
A lógica que sustentou a incorporação tradicional nos últimos 20 anos está se esgotando. Não por falta de demanda, mas porque a equação risco-retorno está deixando de fazer sentido.
Os números não mentem: margens em queda, custos pressionados e capital mais escasso exigem que o empreendedor imobiliário repense não apenas o produto final, mas todo o modelo de negócio.
A tese é clara: A incorporação tradicional está perdendo atratividade.
Agora, quem joga bem é quem sabe usar funding como estratégia — seja para se proteger ou para crescer.
Hoje estamos inaugurando a série Terracotta Expert Series, com cinco capítulos focados no tema Alternativas de Funding no Mercado Imobiliário.
Espero que aproveite!
Durante anos, a incorporação operou com uma fórmula simples: comprar bem, lançar certo, construir, financiar e vender rápido.
Funcionava.
Mas nesse novo ciclo, essa equação se mostra menos eficiente, mais complexa — e mais arriscada.
Entre 2010 e 2022, a margem líquida média das incorporadoras caiu de 20% para 12%.
Ou seja: o setor da construção correu mais rápido que a economia como um todo — e, paradoxalmente, lucrou menos.
Se o lucro cai e o risco aumenta, o empreendedor reage como sempre: buscando alternativas para continuar viabilizando negócios.
O empreendedor imobiliário está testando novos caminhos para manter a roda girando.
Três movimentos deixam isso evidente:
➤ Residência como serviço virou produto de venda
Produtos compactos, com parcelas acessíveis e apelo de renda entraram no portfólio de praticamente todas as incorporadoras.
Mais valor por m².
Mais giro na ponta.
Mais apelo financeiro para o comprador.
➤ Industrialização virou resposta à escassez
A idade média do trabalhador no canteiro ultrapassou os 40 anos — e a mão de obra qualificada está cada vez mais escassa.
Métodos construtivos mais industrializados não são inovação.
São condição de continuidade.
➤ Retrofit como solução para o acesso ao solo
Terrenos viáveis estão cada vez mais escassos — e caros.
Requalificar ativos antigos em localizações estratégicas passou a ser uma resposta pragmática ao novo custo do metro quadrado.
📌 O pano de fundo é claro: o empreendedor está se movendo, buscando novas estratégias de produto, execução e estrutura de capital.
Desistir não é uma opção.
Três vetores pressionam diretamente a incorporação tradicional:
Esse cenário tornou os projetos mais arriscados, menos previsíveis — e mais difíceis de fechar conta.
Se o modelo tradicional perdeu força, o incorporador se viu obrigado a repensar a forma como o capital é estruturado.
O funding passa a ser usado como ferramenta de defesa:
👉 Mais do que captar recursos, o objetivo agora é usar o funding de forma estratégica para seguir operando com segurança.
Se por um lado o empreendedor usa o funding para se proteger, por outro, ele pode usá-lo para avançar.
Em um mercado mais volátil e assimétrico, surgem janelas de oportunidade para quem está capitalizado — ou sabe estruturar capital com inteligência.
Aqui, o funding deixa de ser apenas um escudo.
Ele vira um instrumento de ataque.
A lógica muda:
📝 Usar o funding com viés oportunístico é acelerar projetos com timing de mercado, escalar operações com tração e ocupar espaços antes que fiquem caros demais.
Agora que entendemos por que o modelo tradicional perdeu força — e como o empreendedor está se reinventando —, é hora de responder à pergunta:
Como o mercado de funding imobiliário está mudando?
No próximo capítulo da Expert Series, você vai ver:
📌 A era do funding subsidiado acabou.
Uma nova geração de alternativas está se abrindo. Você vai precisar conhecê-las para seguir crescendo.
Nos vemos no Capítulo 2.
Empresários do setor estão se perguntando: essa guerra tarifária entre China e EUA vai impactar por aqui?
A resposta é sim. E de dois jeitos bem diferentes.
🔻 Material mais barato no radar
Enquanto o Brasil consome 23 mil toneladas de aço por ano. A China exporta mais de 400 milhões de toneladas de aço apenas para os EUA.
Com a porta se fechando por lá, sobra aço — e uma fração dele pode acabar vindo parar aqui.
Mais oferta = preço mais baixo.
Fazendo uma conta simples, se 1% do aço chinês excedente for destinado ao Brasil, podemos ter pelo menos 10% de redução no preço.
E o mesmo pode acontecer para uma vasta gama de materiais.
💡 Boa perspectiva para os custos de construção
📈 Mas o dinheiro pode continuar, ou ficar ainda mais caro.
Se a inflação subir nos EUA, o Fed tende a segurar os juros no alto.
Isso pressiona o Brasil a fazer o mesmo — e os financiamentos continuam salgados.
👎 O que não ajuda em nada os projetos imobiliários por aqui.
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Até a próxima edição 👋🏼
O primeiro programa destinado a empreendedores e investidores imobiliários
