TES Construção Modular #2: Case Alea
Entenda como a Alea conseguiu driblar os fatores limitantes da construção modular no Brasil, faturando + R$ 200M
Entenda como a Alea conseguiu driblar os fatores limitantes da construção modular no Brasil, faturando + R$ 200M
Entenda como a Alea conseguiu driblar os fatores limitantes da construção modular no Brasil, faturando R$ 200M ao focar no segmento econômico
A evolução técnica dos sistemas construtivos modulares e industrializados é algo inegável. Segundo a Associação Brasileira da Construção Metálica (ABCEM), 40% das casas feitas nos Estados Unidos são fabricadas nesses moldes.
Porém, enquanto nos EUA são entregues 500 mil casas modulares por ano, no Brasil mal temos uma pequena fração disso.
Por aqui, vemos muitos empreendedores e empresas modulares olhando apenas para as vantagens operacionais do método construtivo, e se esquecendo de pensar o modelo de negócios como um todo.
A TES (Terracotta Expert Series) nasceu para trazer esse olhar estratégico, mostrando como formatar um modelo de negócio que maximize os pontos fortes da construção modular e, ao mesmo tempo, minimize os riscos envolvidos.
Nesta edição, vamos explorar o caso da Alea, empresa criada pela Tenda. A Alea é capaz de produzir até 10 mil casas por ano. Seu faturamento anualizado supera a marca de R$ 200M focando no segmento econômico, o que já colocaria a Alea entre as 100 maiores do país.
Mas como a Alea criou um modelo de negócio em torno da construção modular? É o que explicaremos neste conteúdo.
A Alea é uma empresa de casas modulares ligada à Construtora Tenda. O nome “Alea”, que significa alameda arborizada, traduz bem o conceito da empresa: construir casas sem muros, em condomínios em meio à natureza, com alta tecnologia para proporcionar mais privacidade, conforto e segurança.
As moradias são produzidas no método wood frame, muito comum nos EUA, Canadá e países da Europa.
Os benefícios do sistema construtivo já são bastante conhecidos. Além do impacto ambiental reduzido por usar materiais renováveis e com menor emissão de carbono, o wood frame é leve, apresenta ótimo desempenho estrutural, possui excelente capacidade de isolamento térmico e acústico; e traz maior flexibilidade no uso e manutenção do ativo.
Ao contrário do que muitos pensam no mercado, essa não é a maior objeção para o público da Alea, já que apenas 3% dos clientes que chegam a um estande de vendas da marca deixam de comprar a casa por desconfianças em relação ao método construtivo, segundo dados da empresa.
Como a Alea consegue isso? O segredo está em entender o nicho de oportunidade. Vamos explicar mais adiante.
Foi com esse objetivo de facilitar o acesso a moradias de qualidade, que a Alea iniciou suas atividades em 2020, construindo sua fábrica em Jaguariúna, a cerca de 125 km da capital paulista. Hoje, a empresa segue em expansão por cidades do interior de Minas Gerais e do Paraná, construindo casas modulares no escopo do programa Minha Casa Minha Vida.
Vamos juntos entender esse movimento.
O investimento realizado pela Alea de 2020 a 2024 deve atingir os R$ 400 milhões. Até 2026, a empresa planeja alcançar sua capacidade de entrega de 10 mil casas modulares por ano, o que corresponderá a um faturamento de R$ 2 bilhões, montante que lhe colocaria entre as líderes do mercado.
Para se ter uma ideia do que isso representa, um dos principais players do mercado da construção tradicional entregou 8 mil casas em 2023, com receita de R$ 1,2 bilhão e ciclo construtivo de 18 meses.
Nesse mesmo período, a Alea teria capacidade para entregar 15 mil casas, ou seja, quase o dobro.
10 mil casas modulares por ano = 1 casa produzida a cada 36 minutos
No modelo Alea, 70% da casa é produzida offsite, na fábrica em Jaguariúna (SP). Dessa fábrica, são transferidas paredes, painéis e telhados já bem acabados para o canteiro de obras. Esse modelo minimiza os efeitos do enorme problema de escassez de mão de obra enfrentado pelo segmento.
Nesse formato, a Alea consegue entregar uma vila de 199 unidades de 44m², em alguma cidade média do interior de São Paulo, com intervalo de apenas 10 meses entre o lançamento e a entrega das chaves. Isso, na maior parte dos casos, é menos da metade do prazo de entrega de um empreendimento de mesmo porte erguido em alvenaria estrutural.
Inclusive, considerando-se a metragem ativa da Alea em 2024, a empresa já poderia estar no ranking das 100 maiores construtoras do Brasil.
O projeto da Alea foi acelerado pela Tenda a partir de 2022, quando a Alea lançou 403 casas modulares. Em 2023, foram 2116 casas lançadas em 20 cidades do interior de São Paulo. Já em 2024, o objetivo é chegar a 3 mil novas casas, considerando-se o plano de expansão pelo interior de Minas e do Paraná.
Esse plano de expansão, que mira 37 cidades de Minas e outras 7 no Paraná, é viável porque a distância da fábrica em Jaguariúna para as cidades escolhidas em MG e PR é equivalente a sair de lá para o oeste do estado de São Paulo, por exemplo.
O escopo dos empreendimentos continua sendo o Minha Casa Minha Vida, com preço entre R$ 175 mil e R$ 200 mil por uma casa pré-fabricada de 44m², com dois quartos, 1 banheiro e 1 vaga de garagem.
Vale lembrar que a opção pelo escopo de operação em cidades pequenas e médias (de 20 a 100 mil habitantes), surgiu para resolver um problema que limitava a escala da Construtora Tenda.
Como o modelo on site da Tenda depende de uma escala industrial grande, de pelo menos mil unidades lançadas por ano em cada cidade, isso fazia com que a Tenda se limitasse às maiores regiões metropolitanas do país.
Algumas barreiras comuns hoje no mercado da construção modular estão relacionadas aos desafios de expansão, às limitações logísticas, às formas de financiamento – seja para as construtoras e incorporadoras, seja para o cliente final – e, sobretudo, à competitividade em custo de metro quadrado da construção.
O modelo de negócio da Alea permite driblar cada um desses fatores limitantes, mostrando como empresas de construção modular podem ser mais do que meras indústrias de casa. E do que é feito este modelo?
A opção por empreender em cidades pequenas e médias (entre 20 e 100 mil habitantes), que acabam sendo menos exploradas por outros players do mercado, se deve ao fato de esses territórios concentrarem 72% das famílias com renda abaixo de R$ 3.400 no Brasil, conforme dados de 2020 divulgados pela Pnad.
Isso mostra como a Alea se preocupou em compreender estrategicamente onde estava seu nicho de oportunidades: um mercado específico de famílias com renda de até 3 salários mínimos, que se encontram em cidades pequenas e médias do interior do país (72%) e que preferem casas a apartamentos (70%), segundo pesquisa da Alea com a consultoria Deloitte.
O modelo de negócio da empresa possibilitou também a expansão para outras cidades interioranas, por meio da sinergia com loteadores e força de vendas locais.
A Alea é destaque nesta iniciativa justamente porque construtoras tradicionais muitas vezes não conseguem atingir esses mercados menores e menos competitivos.
O modelo de negócio da Alea é baseado em dois pilares: um deles onde a Alea assume todo o processo de implantação, legalização e venda das unidades; e o outro pilar é a iniciativa Casapatio, onde a Alea compra lotes parados em loteamentos abertos e constrói casas sobre eles, firmando parcerias locais com loteadores e demais agentes da esteira de construção e vendas.
Essa é uma das formas que a empresa encontrou para lidar com as burocracias de licenciamento dos terrenos, encurtando ainda mais o ciclo do projeto.
Ao fazer parcerias em loteamentos já aprovados, a Alea reduz os prazos de licenciamento e legalização do terreno de 36 meses para apenas 2, o que influencia diretamente no prazo de lançamento e entrega dos projetos.
As unidades da Casapatio são semelhantes aos demais modelos Alea: casas modulares de 44 ou 47m², com valor entre R$ 160 mil e R$ 240 mil pelo Programa Minha Casa Minha Vida. São unidades construídas inteiramente na fábrica de Jaguariúna e instaladas em terrenos de até 200m².
Nesse processo, a Alea não fica refém dos prazos de legalização dos terrenos (que em alguns casos podem levar anos) e consegue explorá-los em poucos meses, utilizando-se da capacidade produtiva que já possui.
Para se ter uma ideia do ganho temporal, enquanto no modelo convencional da empresa os prazos para negociações levam de 3 a 5 meses, no modelo Casapatio esse prazo cai para 1 a 2 meses. Já o prazo para as aprovações legais cai de 2 a 3 anos para 2 a 3 meses.
Não se pode negar o crítico problema do acesso e custo de capital enfrentado pelas construtoras e incorporadoras no Brasil.
Assim como também é um fato que muitos empresários aderiram ao programa Minha Casa Minha Vida pela disponibilidade de capital, mas sofrem com a dificuldade das margens apertadas no segmento.
Algumas indústrias de construção modular enfrentam o mesmo problema. Ao utilizarem um sistema construtivo acelerado, não há tempo hábil para o cliente conseguir se credenciar para acessar o financiamento. Além disso, o desembolso de caixa é maior, devido à fase inicial dos projetos.
O modelo Alea resolve essa questão ao atuar no Minha Casa Minha Vida, desenvolvendo um produto econômico e acessando as linhas tradicionais de financiamento existentes.
Outro diferencial do modelo de negócios da Alea é a iniciativa de propor parcerias com agentes locais. Por exemplo: loteadores e terrenistas que possuam terrenos compatíveis com o modelo construtivo da empresa podem co-desenvolver projetos junto à Alea, evitando que seus lotes fiquem parados.
Esses agentes entram com o terreno já aprovado e a compreensão da geografia local, enquanto a Alea entra com a expertise da tecnologia construtiva e sua capacidade de operação. Vamos entender como a empresa dialoga com esses diferentes atores dos setor.
Um desafio comum para loteadores que atuam em cidades interioranas é a dificuldade de vender e encurtar o ciclo de venda e recebimento de 100% do empreendimento. Parcerias com iniciativas como a Alea Casapatio ajudam a solucionar essa questão.
A operação é vantajosa tanto para a Alea, que consegue adquirir os lotes já licenciados com desconto, quanto para os loteadores, que conseguem dar saída aos lotes subaproveitados para não comprometer sua liquidez.
Além disso, a iniciativa Casapatio ajuda a resolver um problema comum em cidades do interior, acelerando o processo de pós-ocupação de bairros antes pouco habitados e contribuindo para elevar a estima social dessas localidades.
Terrenistas de cidades pequenas e médias, com áreas com menor liquidez de mercado, podem gerar liquidez mais rapidamente permutando com empresas como a Alea, em projetos de ciclo mais curto e custos controlados, reduzindo ao mesmo tempo o risco da operação e melhorando a taxa de retorno.
Assim como os empreendedores imobiliários, os investidores que querem adentrar no nicho da construção modular também podem se beneficiar de um modelo de negócios como o da Alea, reduzindo riscos e melhorando a rentabilidade em suas movimentações.
Em vez de comprar um terreno e levar 3 anos investindo em um projeto de mil casas, por exemplo, por que não fazer mais projetos em ciclos menores de tempo e ampliar a TIR?
Projetos com ciclos de 5 a 6 meses reduziriam os riscos, além de aumentar o retorno do investidor.
O mercado de construção está acostumado a avaliar a competitividade de um sistema construtivo pela métrica de custo por metro quadrado. A operação da Alea consegue mostrar que, apesar de inicialmente o metro quadrado unitário ser mais caro no modelo modular, a empresa pode se beneficiar do ganho de escala, diluindo os custos fixos da operação.
Para se ter uma ideia dessa linha evolutiva, no segundo trimestre de 2023, a Alea estava com margem bruta por unidade negativa (-14%). No primeiro trimestre de 2024, essa margem chegou a 6,5%. O guidance do ano de 2024 é de 10%, com o objetivo de atingir 29% no longo prazo.
Outra variável importante no sentido de fazer a conta fechar é o fator tempo, já que a redução no ciclo médio dos projetos tem impacto direto na taxa de retorno esperada em um empreendimento.
Daremos um exemplo considerando-se um determinado valor do metro quadrado para construir uma casa de alvenaria versus uma casa modular:
Um dos principais players do mercado da construção tradicional utiliza alvenaria estrutural e está praticando um custo de R$ 2.800/m². Em 2023 entregou ao todo 8 mil casas, alcançando uma margem bruta de 29%, com ciclo médio de 18 meses nos projetos.
Hoje, os custos da Alea estão em R$ 3.700/m², com margem bruta de 6,5%. Com o ganho de escala, a Alea deve chegar aos 29% de margem bruta ao atingir o ponto ótimo de sua capacidade produtiva.
Isso resultaria em um valor de metro quadrado equivalente a um custo de R$ 2.812/m², valor este que deve seguir caindo conforme evolução da escala e tecnologia produtiva da empresa.
Vamos considerar para os dois casos um resultado líquido por empreendimento em torno de 15%.
Considerando como ciclo médio da Alea um intervalo de 9 meses nesse exercício, no mesmo intervalo de tempo a empresa teria potencial para entregar o dobro de unidades, concluindo dois ciclos de projeto, de forma que o retorno do primeiro amortiza parte do investimento necessário para o segundo e amplia o retorno final.
A conclusão é: no modelo tradicional é possível ter 15% de retorno em um empreendimento de 18 meses tendo uma TIR próxima de 9,7% a.a.
No modelo Alea, dadas as mesmas premissas, é possível ter um retorno total no mesmo período de 24,3%, com o mesmo capital inicial disponível, e com uma TIR de 15,62%.
Estamos falando de um modelo de negócios com potencial para entregar um resultado financeiro 60% maior no bolso do empreendedor imobiliário.
Naturalmente, alguns serão críticos em apontar os desafios, como o tamanho do investimento, as incertezas de mercado, e todas as demais variáveis.
Mas se alguém lhe apresenta a oportunidade de aprimorar seu modelo de negócio e aumentar em 60% os seus ganhos, será que não vale a pena ao menos tentar?
Se você está chegando agora no nicho da construção modular no Brasil, fique ligado em nossos próximos conteúdos, pois vamos responder os principais questionamentos da nossa audiência sobre esse tema.
Quer saber mais sobre modelos de negócio no segmento? Descobrir como combinar elementos para atingir os melhores resultados? Conhecer iniciativas de construção modular que deram certo e as que ficaram pelo caminho? Nesse caso, o que poderia ter sido feito de diferente?
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