Este conteúdo foi trazido na edição #129 do Radar Terracotta. Acesse aqui
Nos últimos cinco anos, o mercado de habitações multifamiliares no Texas consolidou-se como um dos mais dinâmicos dos Estados Unidos.
Cidades como Austin, Dallas-Fort Worth e Houston atraíram consumidores jovens e profissionais de tecnologia em busca de moradia mais acessível que nas tradicionais praças da Califórnia ou Nova York.
Em paralelo, investidores de todo o país viram na região a oportunidade de diversificar carteiras, impulsionando a construção de novos prédios e condomínios.
No entanto, a oferta mais aquecida esbarra em uma realidade complexa: a queda recente nos aluguéis, motivada tanto pela alta oferta de unidades novas como por uma desaceleração do crescimento populacional interno.
De janeiro de 2023 a março de 2025, os aluguéis em complexos multifamiliares registraram queda média de 4% em todo o estado, segundo dados da consultoria CoStar. O fenômeno se explica pelo salto de quase 80 mil novas unidades entregues em 2024 — mais do que o dobro do registrado em 2019.
Apesar desse panorama de competição acirrada, surge agora uma variável: novos custos de construção provocados pelas tarifas impostas pelo governo Trump para produtos importados: aço, alumínio e componentes de maquinário de canteiro.
O impacto dessas medidas, originalmente implementadas em 2018 e recentemente reativadas, começa a desaguar no balanço de custos das incorporadoras e na velocidade de aprovação de novos projetos.
Em meados de 2024, o Departamento de Comércio dos EUA restabeleceu taxações na ordem de 25% sobre chapas de aço importado e de 10% sobre o alumínio.
Embora essas tarifas tenham como alvo principal fornecedores estrangeiros, o mercado texano sofre um efeito colateral direto: a cadeia de suprimentos de vigas, perfis metálicos e equipamentos de montagem depende fortemente de produtos fabricados na Ásia.
Um relatório atualizado da Associação Nacional de Construtores (NAHB) mostra que, desde a reativação, o preço médio do aço para construção civil já subiu 12% e o do alumínio, 8%.
Esse repasse de custos afeta não só o material estrutural, mas também insumos secundários — desde esquadrias a sistemas de condicionamento de ar — que incorporam componentes metálicos.
Vários construtores texanos relatam que itens antes orçados em USD 1.200 por tonelada passaram a USD 1.350, comprometendo em até 7% o custo total de um projeto típico de 200 unidades.
Além disso, a volatilidade desses preços, atrelada a incertezas sobre acordos comerciais futuros, impede fixar cronogramas e orçamentos com segurança.
O aumento dos custos de construção tem efeito cascata sobre todo o ciclo de desenvolvimento imobiliário.
Primeiramente, muitas incorporadoras reavaliam a viabilidade financeira de terrenos já adquiridos. Projetos anunciados para 2025 foram adiados ou redimensionados: pela última estimativa da consultoria RealData, cerca de 15% dos maiores lançamentos previstos no Texas tiveram seus cronogramas postergados em pelo menos seis meses.
Em segundo lugar, bancos e fundos de investimento, sensíveis à margem de lucro, apertam critérios de aprovação de crédito.
Linhas de financiamento para desenvolvimento, que antes cobriam até 80% do custo total, agora exigem aporte de capital próprio de pelo menos 25%.
Consequentemente, a velocidade de canteiro — isto é, a proporção de obras efetivamente em construção — caiu de 68% em janeiro para 61% em abril de 2025.
O resultado prático é uma desaceleração na entrega de novas unidades residenciais. Com menos oferta chegando ao mercado, a pressão de baixa sobre os aluguéis diminui: mesmo em meio a uma demanda moderada, a curva de preços começa a se estabilizar.
Enquanto a oferta freia, a demanda por habitações multifamiliares no Texas se mantém resiliente.
Profissionais remotos, migrantes de estados de custo de vida elevado e aposentados em busca de climas mais amenos continuam a buscar locações em subúrbios próximos aos grandes centros.
Em abril de 2025, a taxa média de ocupação dos edifícios multifamiliares ficou em 94%, acima dos 92% verificados no mesmo mês do ano anterior.
Com isso, o mercado encontra-se em equilíbrio delicado: sem novas unidades chegando em volume, proprietários ganham poder para segurar reajustes, mesmo diante de contratos em que a legislação local limita aumentos a um teto de 10% ao ano.
Dados do Zillow mostram que a variação mensal dos aluguéis, de fato, se reduziu de uma queda de –0,5% em janeiro para praticamente zero em abril.
Para as incorporadoras, esse novo patamar de custos e oferta implica repensar margens e estratégias de preço. Empreendimentos que antes apostavam em locações premium — à beira de shoppings e centros corporativos — agora avaliam segmentos mais populares, onde o risco de vacância é menor.
O retorno esperado em projetos de luxo, em que o custo de construção pode chegar a USD 400.000 por unidade, caiu de 8% para cerca de 5%, tornando muitos deles inviáveis sem revisão de escopo.
Investidores institucionais, por sua vez, estão reforçando due diligence em relação à composição de custos dos ativos em pipeline.
Fundos imobiliários (REITs) com exposição ao Texas têm reavaliado seus cálculos de cap rate (taxa de capitalização), levando em conta que o fluxo de caixa projetado pode sofrer menos downswing, mas também terá upside mais limitado à medida que os aluguéis se estabilizam.
No plano federal, ainda paira a possibilidade de reverter ou aliviar as tarifas sobre o aço e o alumínio, à medida que negociações com aliados e rivais comerciais avançam.
Uma eventual suspensão temporária dessas tarifas ao longo de 2025 reduziria a volatilidade dos preços dos insumos e poderia destravar parte dos projetos represados.
No âmbito estadual e local, legisladores do Texas estudam estímulos fiscais – abatimentos no imposto sobre propriedade e créditos de ICMS – para novas construções multifamiliares em áreas centrais, numa tentativa de acelerar a entrega de moradias sem onerar tanto o investidor.
Se aprovado, esse pacote de incentivos pode aliviar a equação de custos em até 3 pontos percentuais na taxa interna de retorno (TIR) de empreendimentos de médio porte.
O recuo dos aluguéis multifamiliares no Texas está sinalizando uma virada no equilíbrio entre oferta e demanda, mas as tarifas impostas pelo governo Trump sobre insumos importados podem impedir que essa correção prossiga de forma plena.
Enquanto custos elevados desestimulam novos lançamentos, a demanda permanece firme, mantendo os aluguéis estáveis apesar do excesso de estoque anunciado.
Recomendações práticas:
Em suma, o Texas atravessa um momento singular: as mesmas políticas que garantiram empregos e controle de comércio exterior podem agora se converter em freios para o mercado habitacional, exigindo respostas coordenadas entre governo, setor privado e investidores para preservar a dinâmica de crescimento e acessibilidade que tornou o estado tão atraente nos últimos anos.
Artigo original em: https://www.credaily.com/briefs/will-trumps-tariffs-flatten-texas-multifamily-rent-decline/
O primeiro programa destinado a empreendedores e investidores imobiliários
