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O problema que o Home Equity resolve

Você certamente conhece alguém que:

• Gostaria de fazer um curso, mas não tinha como pagá-lo à vista;
• Precisava reformar uma casa, mas o preço da reforma era alto demais;
• Passou por complicações financeiras pessoais ou profissionais.

Em todas essas situações o desfecho é o mesmo e a pessoa precisa se endividar para arcar com essa despesa e agora sofre para conseguir pagar os juros do empréstimo.

Mas a parte boa dessa história é que ela não precisa terminar assim, e a maioria dos brasileiros ainda não sabe disso. Em vez de recorrer a um Crédito Pessoal, é possível tomar um Crédito com Garantia em Imóvel para alcançar esses objetivos ou resolver esses problemas.

O Crédito com Garantia em Imóvel, ou Home Equity, é uma modalidade de crédito na qual o imóvel do tomador é colocado em garantia. Uma pessoa ou empresa que deseja tomar essa linha de crédito cede o imóvel quitado em seu nome à instituição financeira como garantia, de forma que o agente financeiro se torna o proprietário indireto daquele imóvel durante o período em que a dívida existir.

Home Equity versus Hipoteca

Possivelmente você já deve ter lido algo parecido e pode estar se perguntando a diferença entre o Home Equity e a hipoteca.

Durante a operação de Home Equity ocorre o que chamamos de alienação fiduciária, processo no qual a titularidade do imóvel vai para a instituição financeira, tornando-a proprietária indireta do mesmo enquanto o devedor continua sendo seu proprietário direto, podendo usufruir dele, enquanto na hipoteca o imóvel permanece no nome do tomador.

À medida que a instituição financeira passa a ser a detentora daquele imóvel, diminui-se o risco associado à operação em um momento de execução dessa garantia, enquanto o efeito contrário é visto quando este imóvel permanece no nome da pessoa física ou jurídica. 

Assim, a dificuldade na execução da garantia através da hipoteca faz com que o processo seja mais oneroso para a instituição financeira, podendo levar até 180 dias para reaver o imóvel, enquanto no Home Equity este processo ocorre de maneira extrajudicial.

Vantagens do Home Equity 

Como citado anteriormente, a alienação fiduciária do imóvel se mostra como a principal alavanca para permitir um menor custo do capital. Ao dispensar a necessidade de ações judiciais para retomada do imóvel, tornando o processo de reaver e penhorar o imóvel mais simplificado em caso de inadimplência, reduz-se o risco inerente à operação, tornando o crédito mais barato.

Fonte: Creditas

Ademais, é possível dispor de prazos de pagamento mais alongados. É comum que o Home Equity seja pago em um prazo entre 180 e 240 meses, permitindo que o tomador disponha de fôlego financeiro para honrar com a sua dívida. É possível, ainda, contrair valores maiores de empréstimo, de forma que os empréstimos dessa modalidade podem chegar até 60% do valor do imóvel dado em garantia. Por fim, observa-se que o crédito proveniente do Home Equity pode ser utilizado para múltiplas finalidades, de modo que os recursos podem ser utilizados para: investir em uma empresa, quitar dívidas, financiar algum curso, reformar um apartamento ou mesmo fazer alguma viagem.

Desvantagens do Home Equity

Por outro lado, o produto apresenta alguns empecilhos que corroboram para sua baixa penetração frente a outras modalidades de crédito. A principal delas é a resistência cultural do brasileiro em colocar seu imóvel como garantia. O brasileiro ainda tem muito apego ao sonho da casa própria, o que faz com que acabe vendo nessa operação um risco de perder o imóvel pelo qual se esforçou tanto tempo para conquistar. 

Além disso, o tomador de crédito precisa desembolsar tarifas iniciais necessárias para que seja realizado o laudo de avaliação do valor do imóvel, mesmo que este não venha a tomar esse crédito após a avaliação, constituindo um custo irrecuperável de até R$2 mil.

Por fim, a burocracia existente na esteira de crédito acaba tornando o processo mais lento do que demais produtos. Por envolver uma análise cartorial da transferência da titularidade do imóvel, o período completo de cessão do crédito pode levar por volta de 30 dias em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro, e se transformando em meses em cidades interioranas. 

Isso faz com que um lead com certa urgência para tomar um empréstimo recorra a produtos que já conhece e cuja esteira de crédito é menos burocrática.

Contexto de Mercado 

O cenário nacional de Home Equity ainda é pouco expressivo. Estamos nos referindo a um setor que historicamente não apresentou grande variação, com uma média anual de contratação de R$2,55 bilhões, e que não conta com uma carteira tão relevante quanto outros produtos de crédito. 

Isso está associado às desvantagens identificadas nesse tipo de produto, principalmente pela aversão cultural do brasileiro em colocar seu imóvel como garantia e pela falta de mudanças regulatórias que impulsionassem o seu uso.

Fonte: Banco Central 

No entanto, o ano de 2020 figurou como o de maior contratação no Home Equity desde o início da série registrada pelo Banco Central, e, por incrível que pareça, isso está associado à pandemia do COVID-19. 

Com os impactos econômicos gerados pela pandemia, mais pessoas e empresas passaram a rever suas finanças de modo a se preparar para um cenário de plena incerteza, e enxergaram no Home Equity uma forma de ‘endividamento saudável’, não só pelas taxas mais competitivas mas também pelo prazo de amortização mais extenso.  

Ao mesmo tempo, as grandes instituições financeiras passaram a ampliar sua carteira de Home Equity com o objetivo de mitigar a inadimplência, ao aumentar o prazo de pagamento, mesmo que isso exigisse canibalizar produtos de maior rentabilidade no curto prazo. 

Esse movimento fica ainda mais nítido quando analisado o comportamento mensal de contratação do produto ao longo de 2020, de forma que é observado um aumento súbito no momento em que são anunciados os lockdowns em escala nacional, entre Abril e Maio.

Fonte: Banco Central

Direcionamento de Mercado 

Embora o setor não tenha passado por mudanças significativas nos últimos anos, a Terracotta Ventures acredita que a ampliação do uso do Home Equity deve ser encabeçada por mudanças de ordem regulatória e cultural, pela MP do Refinanciamento e pela maior educação financeira por parte da população. 

Em Março deste ano, o Ministério da Economia concluiu uma Medida Provisória que tem potencial de destravar aproximadamente R$10 trilhões em garantia de crédito através da criação das Centrais Gestoras de Garantias (CGGs). 

Na prática, com a MP, a alienação fiduciária não será realizada com a instituição financeira, mas sim com as CGGs, que ficarão responsáveis pela gestão das garantias. Isto é, esta passa a receber os imóveis alienados e ficará encarregada de determinar quanto a pessoa ou empresa pode tomar de empréstimos, de modo que esta informação servirá de insumo para a realização de operações com quaisquer instituições financeiras associadas à central, e não só àquela que concedeu o financiamento habitacional a priori. 

Outro mecanismo apresentado na MP permite a atualização do valor em cartório e utilizar o patrimônio maior como garantia para tomar uma nova operação na instituição que o financiou. A implicação disso é que a parcela que já foi quitada dos cerca de R$600 bilhões em imóveis financiados existentes, hoje, no Brasil poderá ser injetada na economia através de novas operações de crédito com o mesmo imóvel em garantia.

Essa medida deve trazer mais espaço para aplicação de iniciativas de Home Equity, conforme aumenta-se o espectro para alavancagem a partir do uso do imóvel. A medida vai de encontro com as práticas de Open Banking e interoperabilidade de dados estipuladas pelo Banco Central, com potencial para trazer mais liquidez à economia. No entanto, ainda é cedo para dizer quando isso será implementado, já que essa é uma mudança regulatória muito complexa.

Como citado anteriormente, o principal empecilho que leva a baixa adoção do Home Equity é a resistência cultural do brasileiro em colocar seu imóvel como garantia. Mesmo que as taxas sejam mais acessíveis e o prazo seja mais alongado que as demais categorias, o produto ainda enfrenta uma aversão cultural muito grande.

Por mais que a cultura patrimonialista ainda perdure no Brasil, com a redução da taxa de juros a população mais jovem está passando por um momento de educação financeira, de modo que no médio e longo prazo possam passar a enxergar sua casa como um enabler de crédito barato, ao invés de um patrimônio intocável.

Cases de Mercado de Home Equity

O ambiente competitivo no Brasil ainda conta com poucos players, embora já hajam alguns bem-posicionados, entre eles fintechs, neobanks e bancos tradicionais. 

Creditas

A Creditas, por exemplo, está entre os principais cases de sucesso de Home Equity no Brasil. A fintech já recebeu, aproximadamente, US$594 milhões em rodadas de investimento com fundos de VC e conta com uma carteira de crédito de mais de R$1,225 bilhão, entre Home Equity, Crédito com Garantia em Veículo (Auto Equity) e outros produtos. 

A empresa iniciou suas operações produzindo conteúdos sobre educação financeira e, a partir da base de clientes pré-estabelecida, passou a direcioná-los para instituições financeiras parceiras para adquirir crédito com garantia em imóvel em um formato de marketplace. 

Com a validação do modelo, a Creditas levantou dois Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) exclusivos de Home e Auto Equity para originar crédito aos seus clientes em 2017, e emitiu dois Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) em 2018, aumentando suas fontes de recursos. Até que em 2019 foi autorizada pelo Banco Central para operar como Sociedade de Crédito Direto, passando a conceder crédito de maneira direta, sem intermediários.

Este é um case que demonstra a evolução de um modelo de negócio que surgiu como originador para outras instituições e passou a ser, também, um lender. A estratégia da empresa de criar uma base de usuários a partir de produção de conteúdo, transitar para originação para instituições parceiras para enfim oferecer crédito com funding próprio foi muito certeira. 

Destaco ainda a habilidade da Creditas em crescer através de aquisições estratégicas, entendendo que o Home Equity não é um produto simples de trabalhar e que envolve expertise em sua produção, que pode ser desenvolvida a partir de aquisições de players que já atuam nesse mercado há bastante tempo, como a Bcredi.

Point

Já olhando para os EUA, vemos com bons olhos modelos de negócio como o da Point, uma fintech de Palo Alto fundada em 2015, focada exclusivamente em produtos de Home Equity Investment (HEI). Diferentemente de um Home Equity tradicional, o Home Equity Investment permite ao mutuário não desembolsar nenhuma quantia de dinheiro referente a juros ao longo do tempo em que tiver os recursos da operação em mãos. 

Ao invés da Point oferecer um montante em forma de dívida tendo o imóvel como garantia e cobrando juros ao longo da operação, a empresa realiza a compra em forma de equity de um percentual do imóvel colocado em garantia. 

Dessa maneira, o lead que contratou o produto não precisa se preocupar com pagamentos, de modo que a Point disponibiliza até 30 anos para que o mutuário recompre a parcela do imóvel que está em nome da empresa. 

A expectativa é que a rentabilidade da operação dependa da valorização do imóvel ao longo do tempo e não do pagamento de juros, como ocorreria em uma operação de Home Equity.

Fonte: Site da Companhia 

A tese, inclusive, já demonstrou adesão por parte de grandes fundos de VC com track-record em investimentos em fintechs, como a Ribbit Capital e a Andressen Horowitz. Em 2019, a Point levantou US$22 milhões em forma de equity com investidores, além de outros US$100 milhões em capital comprometido pela Kingsbridge Wealth Management, e US$150 milhões que vieram através da Atalaya Capital Management em 2018. 

Os montantes que não vieram em formato de equity são utilizados para sustentar as operações de HEI da companhia. Entre 2018 e 2019, a originação de crédito saltou 10 vezes e atualmente está presente em mais de 13 estados dos EUA. 

O case da Point traz à tona novos horizontes de aplicação para operações que envolvam o ativo imobiliário como garantia. Com as mudanças de ordem regulatória e cultural que estão ocorrendo no Brasil, devemos ver nos próximos anos um movimento de players utilizando de competências específicas para desenvolver novos modelos de negócios, inovando na transformação da indústria de Home Equity. 

Nesse caso, devemos esperar pela tropicalização de produtos que já são mais difundidos nos EUA, como o Home Equity Investment, Home Equity Line of Credit (popularmente conhecido nos EUA como HELOC) e até mesmo modelos de Rent-to-Own, onde o locatário consegue realizar a compra do imóvel através do pagamento de aluguel.

A Terracotta Ventures acredita que o know-how em gestão de garantias imobiliárias dos atuais players do mercado deve impulsionar a criação de produtos adjacentes ao Home Equity nos próximos anos, sendo respaldado por mudanças estruturais que estão em curso no Brasil.